Vous avez vendu votre maison en viager mais l’acheteur ne paie plus. Que faire en cas de défaut de paiement de la rente ? Quelles sont les démarches à entreprendre ? Ne paniquez pas. Il existe plusieurs solutions pour résoudre ce problème.
Que faire en cas de défaut de paiement de la rente ?
Existe-t-il des moyens pour récupérer son bien immobilier si l’acheteur ne paie plus ? Que faire en cas de défaut de paiement de la rente ? Mais, avant d’en arriver là, quelles sont les obligations de l’acquéreur ? L’acheteur s’engage à payer les frais de la vente. Il devra également verser une somme d’argent représentant une partie de la valeur totale du bien. Cette somme équivaut généralement à 5 ou 10 pourcents du montant global. On l’appelle « bouquet ». Le bouquet est calculé en fonction du type de vente (viager libre ou occupé), de l’estimation du bien, de la rente mensuelle et de l’âge du ou des bénéficiaires. L’acheteur paie donc une plus grosse somme le jour de la vente et versera le reste du montant par tranches mensuelles. Ces dernières sont appelées « rentes ou arrérages ». C’est une somme versée de manière régulière au vendeur tant qu’il est en vie. Une durée maximale de paiement est toujours fixée et sera établie en fonction de l’espérance de vie du ou des vendeurs-crédirentiers. Plusieurs solutions existent si le débirentier ne répond pas à ses obligations.
Si l’acheteur ne paie plus la rente viagère
La loi prévoit deux garanties pour le vendeur si l’acheteur ne paie plus la rente viagère :
- Le privilège du vendeur sur la vente de la maison : le vendeur peut faire vendre la nue-propriété. La nue-propriété, c’est le droit que possède une personne sur un bien sans qu’elle puisse l’utiliser ou en jouir. Ce privilège assure le paiement en priorité du vendeur avant tous les autres créanciers de l’acheteur. Pour que le vendeur soit prioritaire, le privilège doit être rendu public en l’inscrivant dans les registres de la conservation des hypothèques. Il récupérera, de ce fait, toute la somme de la nue-propriété après avoir décompté le bouquet et les rentes déjà payés. Les intérêts sur le prix sont garantis par ce privilège pour trois ans.
- La clause de résolution expresse (ou pacte commissoire exprès) : cette clause permet au vendeur d’annuler la vente. La résolution entraîne le « retour à zéro ». L’acquéreur rend donc le bien immobilier et, en théorie, le vendeur rembourse les rentes viagères. Toutefois, chez Viagerbel, tous les contrats de vente contiennent une condition qui autorise le vendeur à conserver les arrérages déjà payés comme dommages et intérêts. Moyennant une simple procédure en justice, le crédirentier devra réclamer les rentes viagères sinon le juge pourrait le priver de ce droit. La clause résolutoire expresse insérée dans la convention de vente est une « épée de Damoclès » au-dessus de l’acquéreur. Grâce à cette clause, le vendeur pourra résilier le contrat de plein droit et récupérer la pleine propriété de son bien. Le tout, en gardant toutes les sommes payées par l’acquéreur-débirentier et ce, depuis le début du contrat !
Revendre son bien en viager à une autre personne ?
Il est possible de revendre son bien en viager à une autre personne. Par exemple, si l’acquéreur rencontre des difficultés financières, il souhaitera revendre la maison. Il cherchera donc un nouveau preneur. Ce dernier reprendra le paiement selon les mêmes conditions décidées auparavant. Mais le vendeur devra être d’accord afin que le premier acheteur soit libéré de ses obligations. En conclusion, il est extrêmement rare qu’un acheteur cesse de payer les rentes. En plus du bien immobilier, il risquerait de perdre beaucoup d’argent. En viager, les seniors sont donc réellement garantis !
