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QUESTIONS LES PLUS FREQUENTES DES VENDEURS EN VIAGER

1. Pourquoi vendre en viager ?

Vendre en viager est la solution choisie par de nombreux seniors afin de recevoir un capital important ainsi qu'une rente mensuelle indexée et nette d'impôt. Le viager peut-être libre ou occupé.

Les atouts du viager pour le vendeur :

- Un capital disponible immédiatement

- Une rente régulière et garantie, complémentaire à la pension.

- Continuer à habiter chez soi (viager occupé)

- Eviter des soucis de gestion avec des locataires (viager libre)

- Une protection contre l'inflation grâce aux indexations

- Un système non taxé

- Réversibilité ou Accroissement du paiement de la rente à 100 %

- Une formule à la carte pour chaque situation : isolé, cohabitants ou mariés

- Aucun frais d'agence immobilière


2. Peut-on vendre un viager à une personne de la famille ?

Viagerbel déconseille le viager en famille car il existe un risque de requalification par l'administration fiscale.

 Selon l'article 11 du Code des successions :

" Les biens meubles ou immeubles qui ont été vendus ou cédés à titre onéreux par le défunt sont considérés, pour la perception des droits de succession et de mutation par décès exigibles du chef de l'hérédité du défunt, comme faisant partie de sa succession et comme recueillis à titre de legs par l'acquéreur ou par le cessionnaire, si le défunt, aux termes de la convention, s'est réservé un usufruit ou a stipulé l'abandon à son profit soit de l'usufruit d'un autre bien, soit de tout autre droit viager, à moins qu'il ne soit établi que la vente ou la cession ne déguise pas une libéralité au profit de l'acquéreur ou du cessionnaire."

Consultez l'article complet dans notre espace juridique


3. Bénéficiaires de la rente, qui touche la rente ?

- Le ou les vendeurs
- Le vendeur et son conjoint
- Une tierce personne choisie par le vendeur
Lorsque la rente porte sur deux têtes, une clause prévoira que la rente sera réversible à 100%.
Le survivant percevra le même montant après le décès de l'autre bénéficiaire.


4. Quels sont les éléments intervenant dans le calcul de la rente ?

1/ la valeur vénale du bien (valeur de vente en gré à gré)
2/ la rente porte-t-elle sur une ou deux têtes
3/ l'âge du/des bénéficiaire(s) de la rente
4/ l'état d'entretien du bien
5/ l'occupation ou la libération du bien
6/ le paiement d'un bouquet éventuel (capital de départ)
7/ les taux d'intérêts


5. Quand et comment la rente est-elle payée ?

La rente est versée à partir de l'acte authentique de vente, par ordre permanent sur un compte bancaire en Belgique.


6. Pendant combien de temps cette rente est versée ?

La rente est versée jusqu'au décès du vendeur, avec un maximum d'années déterminées dans le contrat. Cette durée maximale est fonction de l'âge du/des crédirentiers au moment de la vente.

Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve son l'usufruit à vie ! C'est pour cette raison que l'on parle du "viager à vie".


7. La rente viagère est-elle nette d'impôt ?

Oui, la rente viagère est nette d'impôt pour autant qu'elle soit payée par une personne physique (un particulier) qui n'affecte pas le bien acquis à son activité professionnelle.

La rente viagère est le produit d'une vente et donc à ce titre n'est pas considérée pas le SPF Finances comme un revenu. C'est pour cette raison que la rente viagère n'est pas taxée.


8. La rente est-elle indexée ?

Oui, la rente est indexée annuellement suivant l'indice des prix à la consommation ou santé publié mensuellement par le gouvernement Belge. Par cette indexation, le vendeur s'assure un revenu qui ne se dépréciera pas dans le temps. Son pouvoir d'achat restera identique quelque soit la situation politique et économique.

VIAGERBEL assure gratuitement cette indexation pendant tout le service de la rente.

Calculez vous-même votre indexation


9. Qu'est-ce qu'un bouquet ?

Le bouquet est une somme d'argent que le vendeur reçoit lors de l'acte authentique de vente. La valeur du bouquet sera fonction du type de vente et de l'âge du bénéficiaire de la rente.


10. Et si l'acquéreur ne pouvait plus payer la rente ?

Ce cas reste théorique, néanmoins, nous aurons pris soin d'inclure dans l'acte de vente deux types de garanties pour le vendeur, à savoir :

  • Une inscription hypothécaire conventionnelle et une inscription hypothécaire d'office en faveur du vendeur, qui ne s'éteindront que sur présentation d'un acte de décès. Elles garantiront au vendeur le paiement de la rente et les frais annexes éventuels, de plus il sera impossible pour l'acheteur d'hypothéquer une seconde fois ou de revendre le bien dont question sans l'accord du vendeur.
  • Un pacte commissoire exprès ou clause résolutoire expresse. Cette clause prévoit la résolution de la vente en cas de non-paiement de la rente mensuelle (en général après une ou deux mensualités). Il suffit au vendeur de demander la résolution de la vente. Le Tribunal déclarera que le vendeur redevient plein propriétaire du bien et conserve toutes les sommes déjà payées.
    Le pacte commissoire exprès est très dangereux pour l'acquéreur qui risque de tout perdre alors qu'il a parfois déjà payé des sommes importantes ; c'est pourquoi, il est rarissime qu'il interrompe le paiement de la rente.

11. Et si l'acheteur venait à décéder ?

En cas de décès de l'acquéreur, les héritiers ou ayants droit sont solidairement responsables du paiement de la rente, autrement dit, ils sont tenus de continuer les versements sous peine de résolution de la vente par la clause reprise ci-avant.

Consultez l'article 877 dans notre espace juridique


12. Les seniors en profitent, mais à quel âge ?

Le viager occupé se fait à partir de 65 ans.
Le viager libre se réalise dès la cinquantaine.
De plus, contrairement aux idées reçues, il n'est jamais trop tard pour vendre son bien immobilier en viager; il est évident que l'âge du vendeur influera à la hausse sur le montant de la rente et du bouquet.


13. En tant que vendeur, quels sont mes frais ?

Aucun frais. (sauf les frais de délivrance du bien demandés par le notaitre : renseignements urbanistiques, attestation relative au sol, mainlevées, etc...)

L'intervention de Viagerbel est gratuite pour le vendeur. Elle est prise en charge par l'acquéreur.

Elle comprend : le calcul de la rente, la publicité et la recherche d'un acquéreur solvable, la rédaction du compromis de vente ainsi que l'accompagnement jusqu'à l'acte authentique.


14. QUI CHOISI L'ACQUEREUR D'UNE VENTE VIAGERE ?

Comme le rappelle l'institut professionel des agents immobiliers I.P.I. : "L’agent immobilier doit toujours attirer l’attention des amateurs qui leur remettent une offre que, sauf mandat, c’est le vendeur qui décide et non l’agent immobilier. Cela signifie que ce n’est pas nécessairement la première offre, la dernière ou la plus élevée qui l’emporte. Car d’autres considérations peuvent intervenir dans le choix du vendeur,..."

La vente en viager d'un bien immobilier est un contrat qui s'établit entre 2 personnes, il se fait "Intuitu personæ". Il est donc primordial que le vendeur fasse son choix de manière objective par rapports à ses critères. (conditions de vente, solvabilité, délais, etc...) 

 

 

 

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* Ils comprennent les honoraires du ou des notaires, les droits d'enregistrements, les inscriptions hypothécaires ainsi que l'intervention de Viagerbel.
** cf. articles 605 et 606 du code civil.