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Vendre son bien en viager quand on a des enfants

Les fins de mois sont parfois difficiles et vous ne voulez pas solliciter l’aide de vos enfants. Vendre votre bien immobilier en viager pourrait être la solution. Mais pouvez-vous le faire et vos héritiers pourraient-ils la remettre en cause ?

Peut-on vendre son bien en viager quand on a des enfants ?

Vendre son bien en viager quand on a des enfants, c’est possible. L’opération qui était rare devient de plus en plus courante. Néanmoins, les conditions sont différentes selon les situations…

 

Vous êtes un couple ou une personne seule pleinement propriétaire du bien

 

En tant que plein propriétaire de votre bien, vous ne devez pas demander l’autorisation à vos enfants pour vendre votre maison ou votre appartement en viager. Vous n’avez en effet aucun compte à leur rendre, vous pouvez disposer de votre bien comme vous l’entendez.

 

Toutefois, il est conseillé de leur parler de votre intention, histoire qu’ils ne perçoivent pas la vente en viager comme une confiscation de leur héritage. Expliquez-leur qu’il s’agit pour vous d’une façon de conserver votre autonomie financière et qu’ainsi ils ne devront pas subvenir à vos besoins. À défaut d’accepter totalement la situation, ils pourront au moins comprendre votre geste. Quoi qu’il en soit, ils ne pourront pas vous empêcher de vendre.

 

Leurs recours, en effet, seront limités. Seul cas où ils pourraient tenter d’annuler la vente à terme : s’ils parviennent à prouver qu’il existe des éléments de déséquilibre importants dans la vente. Par exemple une discordance entre la valeur réelle du bien et le prix de vente. Le code civil établit la lésion à partir d’un montant égal ou supérieur à 7/12e du prix de vente. Un élément auquel les notaires sont toutefois particulièrement attentifs.

 

Vous êtes conjoint survivant

 

Si l’un des époux est décédé, l’époux survivant n’est souvent plus propriétaire que d’une partie du bien et usufruitier pour le reste, détenu en nue-propriété par les enfants. Dans ce cas, pour vendre le bien en viager, les enfants devront donner leur autorisation.

 

S’ils acceptent, vous pourrez vendre la nue-propriété de la maison ou de l’appartement. Chacun recevant alors le montant qui lui revient légalement. Prenons un exemple : une veuve a un fils. À la mort de son mari, elle a obtenu la pleine propriété sur la moitié de l’immeuble et l’usufruit sur l’autre moitié. Son fils ayant la nue-propriété sur 50 % du bien. Lors de la vente en viager, le bien est estimé à 100.000 €. La maman ayant par exemple 80 ans lors de cette vente en viager, et selon les tables de conversion d'usufruit 2017, le fils recevra 45.355 €. Sa mère ne pourra alors convertir en viager que le solde de la nue-propriété restant.

 

Vous avez des questions ? Viagerbel y répond. N’hésitez pas à nous contacter.

 

Merci à Maître Chantal Pironnet