Le viager, un placement bon père de famille

Malsain le viager ? Il n’est en tout cas pas destiné aux spéculateurs. Vendeur et acheteur peuvent y trouver de nombreux avantages.
La Libre a interviewé Olivier Gelfged, expert & gérant Viagerbel.

Acheter en viager, c’est parier sur la mort de quelqu’un ! Faux, rétorquent ses défenseurs. Notamment parce que la rente versée est limitée dans le temps. Quelques éclaircissements s’imposent.

Le principe du viager est simple : un vendeur, qu’on appelle crédirentier, vend à un acheteur, appelé débirentier, la nue-propriété ou la pleine propriété d’un bien contre le paiement d’un prix converti, en totalité ou non, en une rente. Celle-ci s’éteindra au décès du vendeur ou après une période déterminée. En général, l’acheteur verse un apport de fonds initial, appelé le bouquet.

Les biens qu’on peut trouver en viager sont les mêmes que ceux qu’on trouve sur le marché traditionnel. “Les biens les plus demandés sont les appartements en milieu urbain. En Wallonie, on trouve aussi pas mal de maisons. Certains vendent même leur appartement en séniorie contre une rente viagère”, constate Olivier Gelfged, cogérant de l’agence Viagerbel.

Le marché reste limité en Belgique. Pour des raisons historiques notamment. “Au départ, les parents achetaient un bien pour leurs enfants, qui vivaient avec eux et en devenaient propriétaires à leur décès”, raconte Olivier Gelfged.“Quand le prêt hypothécaire est arrivé, les mentalités ont changé. On est entré dans une société de crédit et le viager est tombé en désuétude.” Pour connaître néanmoins un regain d’intérêt plus tard. “Quand les taux hypothécaires ont été plus élevés, les Belges se sont à nouveau intéressés à ce marché. Et puis, les bourses n’étant pas sûres et les comptes d’épargne rapportant moins, de nombreuses personnes se sont tournées vers l’immobilier en général. Dont le viager”, note Olivier Gelfged, qui avance un autre élément en faveur du viager. “Il y a de plus en plus de personnes âgées, dont un nombre croissant ont des difficultés pour boucler les fins de mois. Ce sont autant de vendeurs potentiels. La demande augmente; l’offre aussi.”

Du capital à investir

Le viager s’adresse en principe à des gens qui ont du capital à investir. L’une des bonnes raisons est qu’il n’est pas possible d’acheter en viager via un emprunt hypothécaire : le bien acheté serait mis en hypothèque en faveur du vendeur. Il faut donc un capital de départ. Et envisager l’achat comme un placement. “Pour faire un parallèle avec la bourse, on n’emprunte pas pour acheter des actions ! Le viager est une façon de placer son argent pour se prémunir pour l’avenir. L’argent que les gens paient tous les mois pour la rente est de l’argent dont ils n’ont pas besoin pour vivre. C’est comme mettre de l’argent sur un carnet de dépôt. Mais en bout de course, on est propriétaire d’un bien immobilier”, note Olivier Gelfged, qui précise cependant : “Ce n’est pas un marché pour les spéculateurs mais pour ceux qui veulent gérer leur patrimoine en bon père de famille.” Même pour ceux qui souhaitent spéculer sur le décès de quelqu’un ? “À une époque c’était peut-être le cas. Aujourd’hui, les gens vendent avec un bouquet qui représente 10 % de la valeur du bien et le solde est converti en une rente à payer pendant, en général, maximum 20 ans. Le paiement est limité ainsi dans le temps et les gens qui investissent savent exactement combien le bien leur coûtera.” L’occupation par contre – si le bien est occupé – est à vie.
En Belgique, il existe en fait deux types de vente en viager : le viager occupé ou libre. Dans le premier cas – le plus fréquent –, le vendeur conserve son usufruit sur le bien, soit en l’occupant, soit en touchant des loyers.

Dans le cas du viager libre, le vendeur n’occupe plus le bien. Mais il perçoit un bouquet et une rente supérieure à ceux qu’il aurait eus dans le cadre d’un viager occupé. “En cas de viager occupé, si l’acheteur veut occuper le bien, il doit attendre que le vendeur décède. Ou le quitte de lui-même pour aller en maison de repos par exemple. À ce moment, le contrat peut évoluer. Mais en général, on n’achète pas le bien pour l’occuper tout de suite”, précise Olivier Gelfged, qui donne comme exemple celui de parents qui acquièrent en viager une maison pour leur enfant pour plus tard ou de personnes dans la cinquantaine, propriétaires d’une maison, qui investissent dans un appartement pour leurs vieux jours.

“Le viager aujourd’hui est vraiment un placement comme un autre. Il ne faut pas le voir comme quelque chose de malsain”, note encore Olivier Gelfged, qui met en avant les avantages pour le vendeur : un capital disponible, un revenu régulier, la possibilité de continuer à vivre chez soi en cas de viager occupé, l’absence de souci de gestion de location en cas de viager libre, une rente non taxée… “Les vendeurs qui occupent leur bien n’ont plus à leur charge les gros travaux.

Du côté des avantages pour l’acheteur, on peut pointer : la possibilité d’acquérir un bien avec moins de liquidités, une diversification du patrimoine, une rentabilité future garantie, la possibilité d’acheter un bien à moindre coût, l’assurance d’acquérir un bien entretenu et sans gestion dans le cadre du viager occupé ou encore la possibilité de faire supporter une partie importante de l’achat par un locataire, en cas de viager libre.

Y a-t-il un âge idéal pour vendre ? “Il n’y a pas d’âge maximum. Ma doyenne avait 92 ans au moment de la vente”, raconte Olivier Gelfged. “Pour la nue-propriété, on commence en général à 65 ans. Plus jeune, ce n’est pas à faire. Le plus intéressant pour le vendeur est d’avoir entre 70 et 75 ans. Pour la pleine propriété (viager libre), on a déjà travaillé avec des vendeurs de 55 ans.” Pour l’acheteur, il n’y a pas vraiment d’âge idéal. “Mais un homme de 55 ans ne va pas acheter un bien à un autre de 65 ans.”

SOLANGE BERGER, Article paru dans La Libre du 20/06/2013

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