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Vendre en viager à un membre de sa famille, la fausse bonne idée ?

Rien n’interdit de vendre son bien en viager à un membre de sa famille. Toutefois, ce qui pourrait sembler à certains une bonne idée, pourrait se transformer en calvaire. On vous explique pourquoi.

Gisèle a 79 ans et ne serait pas contre un petit supplément à sa maigre pension. La vente en viager pourrait être la solution parfaite. Très attachée à sa maison, Gisèle voudrait néanmoins que celle-ci reste dans la famille. L’un de ses enfants serait d’accord d’acquérir le bien. Rien n’interdit à Gisèle de vendre en viager à l’un de ses enfants, mais elle s’expose à plusieurs risques…

Eveiller les soupçons du fisc

Ce n’est pas l’objectif de Gisèle mais vendre son bien en viager à son fils, pourrait être, pour le fisc, une manière pour elle d’éluder les droits de donation. Gisèle aura-t-elle réellement perçu un bouquet convenable ? Ne l’aura-t-elle pas remboursé d’une façon ou d’une autre à son fils ? Les rentes viagères auront-elles été réellement payées et étaient-elles proportionnelles à la valeur réelle du bien ? Autant de questions que le fisc se posera à coup sûr…

Au décès de Gisèle, son fils devra prouver que tout a été fait dans les règles, sous peine de voir la vente requalifiée en donation déguisée ! Pas simple… Le doute subsistera toujours dans le chef du fisc qui pourra réclamer le paiement de droit de donation et même infliger au fils une amende conséquente pour fraude !

Exacerber les jalousies

Gisèle a plusieurs enfants. Voilà qui complique encore un peu plus les choses. En effet, la fratrie pourrait exiger une compensation financière lors de la succession au motif que Gisèle a privilégié l’un d’eux en lui donnant la maison familiale. Pour éviter cela, il faudrait que Gisèle fasse intervenir l’accord des autres enfants lors de la vente de son bien. L’article 918 du Code civil stipule d’ailleurs qu’il est préférable d’avoir l’accord des autres enfants à cette vente en viager afin qu’ils ne contestent pas cette dernière une fois le décès survenu.

Mais même comme cela, rien ne garantira que l’accord n’aura pas été signé sous la contrainte morale. L’un des enfants, même s’il a signé un acte, pourra toujours faire valoir l’argument et invoquer un acte caduque. Conséquence : le partage entre héritiers risque d’être bien compliqué et houleux.

Et si Gisèle vend à un neveu ?

Puisque Gisèle a des enfants, son neveu n’est pas un héritier direct. Dans ce cas, la requalification en donation déguisée ne pourra être invoquée par le fisc. Le neveu sera uniquement soumis au paiement des droits d’enregistrement classiques (à concurrence de 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles) en ce qui concerne la vente en viager contractée avec sa tante.

Gisèle ne devra pas demander l’accord de ses enfants pour cette vente. L’article 918 cité plus haut vise en effet uniquement la vente à l’égard d’un successible en ligne directe du défunt. Néanmoins, il sera primordial de régler la vente dans les règles et de garder la preuve des diverses transactions (le bouquet ne pourra être dérisoire et les rentes devront être conformes à la valeur du bien).

Notre conclusion ? Pour éviter bien des soucis, évitez de vendre en viager à vos héritiers directs, privilégiez plutôt un membre de la famille plus éloigné. Mais gardez tout de même à l’esprit que vendre à un membre de la famille, quel qu’il soit, peut toujours susciter reproches et jalousies…

Besoin d’un conseil pour la vente de votre bien en viager, contactez-nous au 02 340 16 39

Merci à Maître Renaud Verstraete

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