Viager en famille, bonne ou mauvaise idée ?

Vendre votre maison en viager à vos enfants pour leur épargner de payer des droits de donation? La loi ne l’interdit pas. Mais le fisc sera très suspicieux. Il vous faudra prouver que tout a été fait dans les règles et au prix du marché.

Au moment de penser à leur planification successorale, les propriétaires immobiliers pourraient croire qu’ils ont trouvé LA solution en vendant leur bien en viager à leur(s) enfant(s). Ils éviteront ainsi à ces derniers de s’acquitter des droits de succession lors de leur décès, ou des droits de donation de leur vivant. Et jusqu’à la fin de leur vie, ils sont assurés d’une rente régulière. Les enfants deviennent propriétaires de la maison familiale à bas prix et les parents profitent d’une retraite plus confortable. Tout est légal (la loi ne l’interdit pas) et tout le monde est content! Sauf que ce n’est pas si simple que ça. D’ailleurs, si ça l’était, ça se saurait… et l’opération serait beaucoup plus fréquente.

 

Donation déguisée

Ainsi, explique le notaire Renaud Grégoire, « vendre en viager à ses enfants pose plusieurs problèmes« . Le premier étant que, d’entrée de jeu, le fisc va considérer que vous avez tenté de le flouer pour éluder les droits de donation. Il présumera d’office qu’il y a eu donation déguisée, c’est-à-dire que les parents auront vendu leur maison à leur enfant sans percevoir le bouquet (la somme de départ à payer lors de la vente) ni les rentes mensuelles. Ou qu’ils lui auront remboursé d’une manière ou d’une autre. Ou encore qu’ils auront demandé une rente très faible, sans aucun lien avec la valeur du bien ou leur espérance de vie.

Résultat? « L’enfant devra prouver qu’il a bien payé les rentes mensuelles à ses parents et que l’argent n’a pas été rendu par ailleurs« , explique Renaud Grégoire. Si l’administration a des doutes, elle peut imposer, lors du décès des parents, le paiement des droits de donation et frapper l’héritier d’une amende pour fraude.

Déshériter en douce ?

L’opération s’annonce encore plus « risquée » lorsque les parents ont plusieurs enfants et qu’ils vendent leur maison en viager à l’un d’entre eux. Lors du règlement de la succession, les autres pourraient estimer que les parents ont privilégié l’un d’entre eux en lui donnant la maison familiale. « C’est pour cela que la loi prévoit la possibilité de faire intervenir l’accord des autres enfants lors de la vente« , précise le notaire.

Mais encore une fois, ce n’est pas si facile. « Ce sont des actes avec lesquels on marche sur des œufs« , poursuit-il. Imaginons en effet un père autoritaire qui demande à son jeune fils (encore naïf) de signer un papier chez le notaire, dans lequel il donne son accord pour la vente en viager à son frère, ce qui l’empêchera de réclamer quoi que ce soit dans le futur. Ceci ne lui garantit pas que la vente sera effectuée dans les règles et que le père ne remboursera pas à son fils les rentes qu’il reçoit. Bref, effectuer ce type d’opération risque de compliquer le partage entre héritiers lors du règlement de la succession.

À tous ces problèmes juridiques s’ajoute également un souci affectif. En effet, si les enfants sont attachés à la maison familiale lorsque leurs parents l’habitent, il est relativement rare qu’ils aient envie d’y habiter eux-mêmes au décès de leurs parents.

Source: Mon argent du 17 décembre 2013

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