Vendre en viager présente bien souvent une bonne affaire pour les deux parties. Le vendeur peut envisager sereinement l’avenir dans un contexte économique difficile et l’acheteur peut acquérir un bien avec moins de liquidités. Rappel des avantages de la vente en viager.

La vente d’un bien immobilier en viager consiste en un contrat par lequel le vendeur vend à un acquéreur, la nue-propriété ou la pleine propriété d’un bien, moyennant le paiement d’un prix converti en une rente viagère mensuelle et un bouquet de départ. Ce revenu mensuel net garanti d’une rente en viager est plus élevé que le revenu locatif et le vendeur évite les soucis liés à la mise en location de son bien; dépenses pour l’entretien, réparations éventuelles et gestion locative… De quoi profiter sereinement de sa retraite !

La plupart du temps, le vendeur perçoit un apport de fonds initial qu’on appelle le « bouquet ». Le bouquet correspond au versement d’un capital au moment de la signature du contrat de vente; pour des vendeurs de moins de 80 ans, il est généralement de l’ordre de 10% de la valeur du bien. Le bouquet est très répandu car il permet au crédirentier d’obtenir un versement immédiat, librement déterminé entre vendeur et acheteur. Il n’existe pas de règle officielle pour déterminer le montant de la rente viagère. Elle sera fixée en fonction de différents critères comme la valeur du bien, l’âge du vendeur, l’état du bien, etc…. La rente s’éteint le jour du décès du vendeur, avec un maximum de 10, 15 ou 20 ans à dater du jour de l’acte de vente par exemple. Si le vendeur souhaite profiter de sa maison jusqu’à son décès, il peut s’en réserver l’usufruit jusqu’à la fin de sa vie. Dans ce cas de figure, la rente est calculée sur la valeur de la nue-propriété. Les parties peuvent même prévoir une double rente: une rente moindre tant que le vendeur jouit de son bien et une rente plus élevée dès le moment où il ne l’occupe plus. Bref, autant de solutions qui permettent une grande flexibilité.

Au niveau des garanties, le viager est là aussi une solution rassurante. Les vendeurs ne doivent pas craindre une insolvabilité de l’acquéreur car la vente se caractérise par une inscription au bureau des hypothèques. Si la rente n’est pas payée, cette garantie permet au vendeur de faire saisir le bien et de la faire vendre aux enchères à son profit par préférence aux autres créanciers de l’acquéreur. Le crédirentier peut également choisir d’obtenir la résolution de la vente et de récupérer la pleine propriété de son bien immobilier.  Il suffit au vendeur de demander au juge la résolution de la vente et le vendeur redevient plein propriétaire du bien tout en conservant les sommes déjà payées. C’est pourquoi, il est rarissime que l’acheteur interrompe le paiement de la rente. Si l’acheteur vient à décéder, les héritiers ou ayants droit sont solidairement responsables du paiement de la rente, autrement dit, ils sont tenus de continuer les versements sous peine de résolution de la vente par la clause énoncée ci-dessus.

Grâce à l’indexation annuelle (suivant l’indice des prix à la consommation ou santé publié mensuellement par le gouvernement Belge), le vendeur s’assure un revenu qui ne se dépréciera pas dans le temps. Son pouvoir d’achat restera identique quelque soit la situation politique et économique.

Enfin, le viager occupé est la formule la plus courante. Dans ce cas, le vendeur peut rester dans le bien jusqu’à son décès tout en percevant une rente viagère. Le vendeur conserve son usufruit (droit à vie) soit par l’occupation du bien soit par la perception des loyers. Le viager libre est prisé mais beaucoup plus rare. C’est généralement le cas des biens immobiliers qui sont des résidences secondaires ou de rapport. Le vendeur reçoit un bouquet et une rente viagère supérieure à celle proposée pour un viager occupé. Il n’occupe plus le bien, c’est l’acheteur qui en possède la jouissance.

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