« J’ai un locataire depuis deux ans. Je m’inquiète de savoir s’il pourra continuer à occuper son logement à mon décès », nous demande Bernard, qui a vendu son bien en viager occupé voici quatre ans. Réponse…
Oui, vous pouvez avoir un locataire
Louer à un tiers le bien que l’on a vendu en viager occupé est tout à fait possible. Puisque vous conservez l’usufruit de votre habitation jusqu’à votre décès, vous êtes libre d’en jouir comme bon vous semble. Et donc de le louer selon l’article 3.145 du code civil.
Pourquoi louer le bien vendu en viager ? Les deux raisons les plus courantes sont :
- un départ en maison de repos et de soins suite à des problèmes de santé ou de mobilité ;
- percevoir un loyer en plus des rentes viagères.
Cette option a des avantages (une rentrée d’argent supplémentaire) et des inconvénients (gestion de la location, taxation des loyers). Tous les détails dans notre article « Louer à un tiers le bien vendu en viager occupé ».
Le locataire peut-il rester à votre décès ?
Bernard s’inquiète donc du sort de son locataire, avec qui il entretient une excellente relation. « Nous avons conclu un bail de longue durée, à savoir neuf ans, précise le septuagénaire. Si je venais à décéder prématurément – quelques problèmes de santé me rattrapent – l’acheteur de mon bien pourra-t-il l’obliger à quitter les lieux ? »
Que dit la loi ?
Concrètement, si l’usufruit prend fin parce que le vendeur vient à décéder, le bail en cours subsiste et doit être respecté par l’acquéreur pour le restant de sa durée et au maximum pour trois ans, après quoi il prend fin de plein droit.
Si le bail n’avait pas encore commencé au moment du décès, il ne pourrait être exécuté.
Dans notre exemple, Bernard ne doit pas s’inquiéter immédiatement puisque le bail a bien commencé avant l’extinction de son usufruit. Son locataire pourra rester jusqu’à la fin dudit bail. Mais, à défaut d’accord avec l’acquéreur, avec un maximum de trois ans. Bien entendu, le locataire et le nouvel acquéreur peuvent s’entendre pour poursuivre le bail sans tenir compte de ce délai de trois ans.
Bon à savoir : si le bail n’a pas date certaine, parce qu’il n’a pas été enregistré, par exemple, il n’est pas opposable au nu-propriétaire. Dès lors, ce dernier pourra, à votre décès, contraindre le locataire à quitter les lieux.
Quoi qu’il en soit, avant de louer votre bien vendu en viager, parlez-en toujours avec la personne qui vous l’a acheté. Certes elle ne pourra pas vous en empêcher, mais il est de bon ton de la prévenir qu’elle ne pourra pas forcément récupérer immédiatement la maison ou l’appartement à votre décès.
Des questions sur la location de votre bien vendu en viager ou pour la vente de votre habitation en viager. Une seule chose à faire : contacter Viagerbel !
