Afin d’augmenter ses chances de vendre son bien en viager, Paul envisage de le proposer à une société ou à un indépendant.
Paul a 78 ans, il est veuf et n’a pas d’enfant. Pour augmenter ses revenus, vendre son bien en viager lui semble la bonne idée. Mais Paul aimerait trouver rapidement un acheteur. Il aime que les choses aillent vite. Alors pour mettre toutes les chances de son côté, il se dit que peut-être il devrait étendre le champ des acheteurs aux sociétés / entreprises et aux indépendants.
Oui pourquoi pas, mais…
Rien n’interdit légalement à une société d’acheter un bien en viager à un particulier. Ni à un particulier de vendre son bien en viager à une entreprise.
Dans un précédent article, « Vendre son bien en viager : 5 craintes à ne plus avoir », nous expliquions que la rente viagère a un grand avantage : elle est nette d’impôt ! En effet, le SPF Finances ne la considère pas comme un revenu puisque c’est le capital « immeuble » qui se transforme en rente. C’est une perception d’un capital différé. Bref, le fisc n’a donc pas de raison de la taxer. Sauf dans un cas : si la rente est payée par une société.
Un forfait de 3 %/an
Une disposition fiscale précise que si la rente est payée par une société (personne morale), elle devient imposable pour le vendeur. Idem si Paul vend son habitation à un particulier et que celui-ci décide d’affecter le bien acquis à son activité professionnelle plutôt qu’à des fins personnelles.
Dans ces deux cas, la rente sera alors considérée comme un revenu des capitaux et biens mobiliers, imposable à 25 % sur 3 % par an de la valeur pro fisco.
L’article 112 de l’ARE/CIR/92 exonère ce revenu de la perception par précompte. Qu’est-ce que cela signifie ? D’abord que le revenu doit être déclaré par le crédirentier – le vendeur –, dans sa déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques. Ensuite que la société qui paie la rente ne doit pas retenir le précompte mobilier. Celle-ci établira une fiche 281.40 à destination de la personne qui perçoit la rente.
La partie imposable de la rente sera donc fixée forfaitairement à 3 % par an de la valeur sur laquelle des droits d’enregistrement ont été prélevés.
En conclusion, bien que Paul puisse vendre son bien en viager à une société, il doit veiller à ce que l’acte authentique inclut une clause spécifique stipulant que l’impôt sera remboursé par la société.
