Vous souhaitez vendre en viager ou acheter un bien en Wallonie, mais découvrez qu’une véranda, une annexe ou des transformations ont été réalisées sans permis d’urbanisme ? Viagerbel vous donne des conseils.
Que risque-t-on et peut-on régulariser ?
La question des travaux sans permis est fréquente. Ce type de situation n’est donc pas rare. Mais faut-il forcément régulariser ? Y a-t-il un risque ? Est-ce une infraction grave ? Et surtout, quelles sont les conséquences pour la vente ?
Tous les travaux sans permis ne sont pas automatiquement des infractions
Avant de paniquer ou de bloquer la vente, il faut analyser le cas concret. En effet, certains travaux anciens ou de minime importance peuvent être considérés comme réguliers, même sans permis.
Étape 1 – Identifier la date de réalisation des travaux
La législation wallonne a évolué au fil du temps. Certains travaux anciens étaient autorisés sans permis.
– Avant le 22 avril 1962 (entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962), de nombreux travaux n’étaient pas soumis à permis.
– Si le propriétaire peut prouver que les travaux datent d’avant cette date (photos, attestations, plans, archives…), ceux-ci seront présumés réguliers.
Conseil de Viagerbel : Avant de lancer la vente, consultez vos archives, demandez à d’anciens occupants s’ils disposent de documents ou souvenirs datés. Parfois une simple photo familiale peut faire foi !
Pour les constructions postérieures au 22 avril 1962, il faut vérifier :
– si les travaux étaient exonérés de permis à l’époque ;
– ou s’ils peuvent bénéficier de la présomption de conformité prévue depuis le 1er avril 2024.
Étape 2 – Comprendre la nouvelle amnistie des infractions (2024)
Depuis le 1er avril 2024, un nouveau mécanisme introduit une présomption de conformité après un certain délai. Concrètement, certaines infractions sont automatiquement effacées si aucun recours ou procédure n’a été introduit dans les délais.
Trois types d’infractions :
Infractions mineures (prescrites après 10 ans) : Par exemple, un dépassement de 20 % de la surface autorisée.
Infractions ordinaires (prescrites après 20 ans) : Travaux réalisés sans permis ou en méconnaissance du permis.
Infractions majeures (jamais amnistiées) : Création de logements non autorisés après le 20 août 1994, constructions en site naturel protégé ou patrimoine classé.
Conseil de Viagerbel : Ne vous fiez pas uniquement aux apparences : une simple véranda ou cloison peut constituer une infraction majeure si elle concerne un bâtiment classé ou un logement non autorisé. Faites vérifier le bien avant de le proposer à la vente.
Comment fonctionne la présomption de conformité ?
Le bien est considéré comme conforme automatiquement, par simple effet de la loi, après 10 ou 20 ans selon le type d’infraction. Aucune démarche administrative n’est requise, mais il faut pouvoir prouver la date d’achèvement des travaux.
Conseil de Viagerbel : Même si la loi vous protège, les notaires exigent souvent une trace écrite. Rassemblez à l’avance les éléments de preuve (photos, factures, etc.) pour rassurer l’acquéreur et faciliter le compromis.
Exemple concret : une véranda sans permis
Prenons un cas typique : une véranda construite sans permis sur une maison familiale.
– Si elle date d’avant le 22 avril 1962 → présumée régulière.
– Si elle a été construite après cette date :
• Si elle n’excède pas 20 % de la surface autorisée → infraction mineure → amnistie après 10 ans.
• Si elle dépasse les 20 % → infraction ordinaire → amnistie après 20 ans.
• Si le délai n’est pas encore écoulé → la situation reste irrégulière.
Conseil de Viagerbel : En cas de doute, faites appel à un géomètre ou à un expert indépendant avant de publier une annonce. Cela permet de clarifier la situation urbanistique du bien et d’éviter les mauvaises surprises. Il est essentiel de vérifier la conformité urbanistique avant toute mise en vente, surtout en viager.
Comment prouver la date de construction ?
La preuve peut être apportée par tout moyen :
– photos ou cartes postales ;
– factures d’un entrepreneur ;
– attestations de voisins ;
– historique Google Maps, etc.
Conseil de Viagerbel : Constituez un petit dossier de preuves avant de mettre le bien en vente. Cela permet de gagner la confiance des acquéreurs et de fluidifier le passage chez le notaire.
En résumé
|
Situation |
Prescription |
Régularisation automatique ? |
|
Travaux avant 1962 |
Aucune infraction |
Oui |
|
Infraction mineure |
Après 10 ans |
Oui |
|
Infraction ordinaire |
Après 20 ans |
Oui |
|
Infraction majeure |
Jamais |
Non |
Bon à savoir si vous vendez en viager
Même si une amnistie est possible, la situation urbanistique d’un bien doit être analysée avant toute mise en vente. En viager, la transparence est essentielle : un bien en infraction non régularisable peut faire fuir un acquéreur ou compliquer la signature de l’acte.
Conseil de Viagerbel : Un acquéreur en viager achète souvent pour investir à long terme. Toute incertitude sur la légalité du bien peut bloquer sa décision. Soyez proactif.
À retenir
– Ne confondez pas absence de permis et infraction grave.
– Des travaux sans permis peuvent être régularisés ou automatiquement amnistiés.
– Le timing est crucial : les délais de 10 ou 20 ans doivent être prouvés.
Souhaitez-vous une étude complète pour vendre en toute sérénité, même en cas de doute urbanistique ?
Contactez Viagerbel : une équipe experte en viager, à votre écoute.
