16 Oct. 2025 —

Vendre en viager est une solution patrimoniale qui séduit beaucoup de seniors. En effet, pour les viagers occupés, cette solution permet de sécuriser des revenus complémentaires tout en continuant à vivre chez soi.

Mais chez les couples, une question revient souvent lors des premières discussions : faut-il calculer le viager sur une tête ou sur deux têtes ? La différence n’est pas qu’administrative : elle a un impact direct sur le montant de la rente, sur la durée de versement et surtout sur la protection des vendeurs. 

Viagerbel vous décrypte les mécanismes concrets et les points à prendre en compte pour prendre une décision éclairée.

Option 1 : Le viager sur 1 tête

Le viager sur une seule tête s’applique lorsqu’une seule personne est considérée comme crédirentier, le vendeur qui perçoit la rente. 

Le calcul de la rente viagère se fait alors sur son âge et son espérance de vie, estimés à partir des tableaux officiels de statbel reprisent sur notre calculateur d’espérance de vie.

En pratique, cette formule concerne surtout :

• Les personnes seules,
• Les couples où un seul membre est propriétaire et souhaite organiser une transmission spécifique.

Les avantages du viager sur 1 tête

• Rente viagère plus importante, car le calcul repose sur une seule espérance de vie.
• Solution adaptée si le vendeur est seul ou souhaite avantager un héritier particulier.

À lire aussi : Comment calculer le montant d’une rente viagère ?

Les limites du viager sur 1 tête

• Si le crédirentier décède rapidement, la rente s’arrête immédiatement.
• Le conjoint survivant peut se retrouver sans protection, sauf si l’acte prévoit des dispositions comme un usufruit ou une clause de réversion de rente.

Option 2 : Le viager sur 2 têtes

Le viager sur deux têtes s’applique lorsque les deux personnes d’un couple sont désignées comme crédirentiers. 

Dans ce cas, la rente viagère est calculée en fonction de l’espérance de vie du couple, ce qui prolonge la durée potentielle de versement.

En pratique, cette formule est choisie par la majorité des couples mariés ou ayant conclu une cohabitation légale, car elle permet de protéger le conjoint survivant : celui-ci continue de percevoir la rente et conserve le droit d’occuper le logement en cas de viager occupé.

Les avantages du viager sur 2 têtes

• Protection renforcée du conjoint survivant, qui garde à la fois le droit d’usufruit et la rente jusqu’à son décès.
• Solution rassurante pour un couple, car elle sécurise le train de vie du survivant.
• Maintien d’une équité familiale : pas de déséquilibre si un seul membre du couple décède prématurément.

Les limites du viager sur 2 têtes

• La rente mensuelle est plus faible que dans le cas d’un viager sur une tête, car l’acquéreur s’engage sur une durée de versement plus longue.
• La valorisation du bien est basée sur l’espérance de vie du couple, ce qui peut réduire l’attractivité financière immédiate pour les vendeurs.

Exemple de calcul de rente viagère sur 1 tête et 2 têtes

Imaginons un couple, Monsieur (75 ans, né le 1er juin 1950) et Madame (70 ans, née le 1er juin 1955), propriétaires d’une maison estimée à 300 000 €.

Ils souhaitent vendre leur bien en viager occupé avec réserve d’usufruit à vie, la formule la plus courante chez Viagerbel (environ 85 % de nos ventes).

1. Calcul de la valeur de l’usufruit

Comme les vendeurs conservent le droit d’occuper leur logement, la valeur de cet usufruit est déduite du prix total du bien pour déterminer la part “économique” réellement vendue à l’acquéreur.

Viager sur 1 tête (Monsieur 75 ans) :

• Espérance de vie : environ 12 ans
• Valeur locative du bien : 1 250 € / mois
• Valeur de l’usufruit : calculée selon l’espérance de vie et la rentabilité locative, elle correspond à la valeur du droit d’habiter ou de louer pendant cette période.

Viager sur 2 têtes (Monsieur 75 ans, Madame 70 ans) :

• Espérance de vie individuelle de Madame : environ 18 ans
  Espérance de vie du couple : plus de 19 ans, car statistiquement, un couple vit plus longtemps qu’une personne seule.

Viagerbel recommande donc d’estimer la durée de rente sur 20 ans pour ce type de profil.

À noter : Dans le cas d’un viager sur deux têtes, le calcul repose toujours sur l’espérance de vie du plus jeune du couple, quel que soit le propriétaire officiel du bien. Dans cet exemple, si Monsieur venait à décéder avant Madame, cette dernière conserverait intégralement son droit d’usufruit. Elle pourrait donc continuer à occuper le logement jusqu’à la fin de sa vie, en toute sécurité; voire même le mettre en location et toucher les loyers en plus de la rente.

2. Définition du bouquet

Supposons que l’acquéreur verse un bouquet de 30 000 € dans les deux cas, environ 10% de la valeur vénale.

3. Calcul de la rente

1 tête (Monsieur, 75 ans)

• Valeur vénale : 300 000 €

• Usufruit réservé : estimé sur 12 ans

• Bouquet : 30 000 €

• Rente mensuelle : 1 530 €, indexée annuellement et nette d’impôt, versée pendant 12 ans

2 têtes (Monsieur 75 ans, Madame 70 ans)

• Valeur vénale : 300 000 €

• Usufruit réservé : calculé sur 20 ans

• Bouquet : 30 000 €

• Rente mensuelle : 530 €, indexée annuellement et nette d’impôt, versée pendant 20 ans

La différence entre les deux formules est logique :

• sur une tête, la rente est plus élevée car elle repose sur une espérance de vie plus courte ;
• sur deux têtes, la rente est plus faible mais elle dure plus longtemps et protège le conjoint survivant, qui conserve à vie l’usufruit du bien.

Pour aller plus loin : Découvrez notre calculateur d’espérance de vie 

Chiffres clefs des exemples de viager 1 tête ou 2 têtes

Hypothèse	Profil (type + âges)	Durée estimée	Finances (bouquet / rente / indexation)	Régime (fiscalité / droit)
1 tête	Homme, 75 ans	12 ans	30 000 € / ≈ 1 530 € / mois / oui, annuelle	Nette d’impôt / Usufruit à vie
2 têtes	Homme 75 ans + Femme 70 ans	20 ans	30 000 € / ≈ 530 € / mois / oui, annuelle	Nette d’impôt / Usufruit à vie (couple)

Pourquoi cette différence ?

Elle s’explique par la notion d’aléa, cœur du viager : l’acquéreur verse une rente tant que le crédirentier est en vie.

• En viager sur 1 tête, l’aléa repose sur une seule espérance de vie, souvent plus courte.
• En viager sur 2 têtes, l’aléa est plus long, puisqu’il repose sur deux espérances de vie bien distinctes. Pour équilibrer le contrat, le montant mensuel est donc ajusté à la baisse.

Comment choisir entre 1 tête et 2 têtes ?

• Vous vivez seul(e) : viager sur 1 tête, plus rentable en termes de rente.
• Vous êtes en couple et souhaitez protéger votre conjoint : viager sur 2 têtes, même si la rente est plus faible.
• Vous voulez optimiser la transmission : certaines clauses spécifiques (usufruit, réversion de rente, accroissement) peuvent être intégrées pour ajuster la protection et le montant.

Chez Viagerbel, nous analysons chaque situation familiale et financière pour vous proposer la formule la plus adaptée. Notre expertise en viager nous permet d’optimiser le calcul, de sécuriser le contrat et de garantir que vos intérêts sont protégés, aujourd’hui comme demain. Contactez-nous !

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