Transmettre un bien immobilier à ses enfants via une vente en viager peut sembler une idée simple et élégante. Pourtant, cette solution est rarement recommandée lorsqu’il s’agit de planifier une succession en famille.En cause : une disposition bien précise du Code des droits de succession qui peut entraîner des conséquences fiscales inattendues.
Une règle fiscale méconnue… mais redoutable
L’article 11 du Code des droits de succession (Région Wallonne, Région Bruxelles Capitale et Code flamand de la Fiscalité article 2.7.1.0.9. du Vlaamse Codex Fiscaliteit) prévoit une présomption fiscale spécifique. Lorsqu’un défunt a vendu un bien immobilier à un héritier ou à un légataire, tout en se réservant l’usufruit ou en prévoyant un droit viager à son profit (comme une rente mensuelle), l’administration fiscale considère que ce bien fait toujours partie de sa succession.
Exemple concret : Paul vend en viager sa maison à sa fille Sophie. Lors du décès de Paul, l’administration fiscale considère que la maison fait toujours partie de son patrimoine successoral. Résultat : Sophie devra payer des droits de succession sur la valeur totale en pleine propriété de la maison, en plus d’avoir versé les rentes pendant des années.
Quand cette règle s’applique-t-elle ?
Cette présomption fiscale s’applique lorsqu’il y a :
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Une vente,
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Accompagnée d’une réserve d’usufruit ou d’un droit viager (comme une rente jusqu’au décès),
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Même si la rente est limitée dans le temps.
En revanche, cette règle ne s’applique pas si la rente est fixée pour une durée déterminée, sans lien avec la durée de vie du vendeur (on parle alors de vente à terme).
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Peut-on échapper à cette requalification ?
Oui, mais cela reste complexe. L’héritier ou le légataire peut tenter de prouver qu’il ne s’agissait pas d’une donation déguisée. Pour cela, il doit démontrer que :
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Le montant de la rente était suffisant, c’est-à-dire équivalent à la valeur du bien. Cela implique de justifier les calculs utilisés pour fixer cette rente (durée de vie estimée, taux d’intérêt, etc.).
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La rente a été effectivement et régulièrement payée jusqu’au décès (ou jusqu’à la durée prévue si elle est limitée).
En résumé, il faut prouver que les conditions de la vente étaient strictement les mêmes que si l’acheteur avait été un tiers, sans lien familial ou affectif avec le vendeur.
Conclusion : un risque réel de « double peine »
La vente en viager à un enfant ou un autre héritier n’est pas la solution idéale pour transmettre un bien immobilier à sa famille.
Si l’administration fiscale considère qu’il s’agit en réalité d’une donation déguisée :
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L’héritier devra payer des droits de succession sur la valeur totale du bien, comme s’il ne l’avait jamais acheté.
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Et il ne récupérera ni les rentes versées ni le bouquet éventuellement payé : tout ce qui a été payé reste dû.
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Dans certains cas, des majorations ou intérêts de retard peuvent même s’ajouter si le fisc soupçonne une intention frauduleuse.
💡 Ce scénario revient donc à payer deux fois pour le même bien : une première fois via le viager, et une seconde fois via les droits de succession.
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👉 Avant d’opter pour une telle solution, demandez conseil à un professionnel spécialisé. Il existe d’autres outils, souvent plus souples et fiscalement sûrs, pour organiser une transmission sereine de votre patrimoine. Ne laissez pas une bonne intention se transformer en erreur coûteuse.
Viagerbel —
