Lorsqu’on vend sa maison en viager, on peut continuer à l’occuper ou pas. Dans chacun des cas, qui doit s’acquitter des dépenses d’entretien et/ou des travaux ? Pour éviter les conflits, mieux vaut savoir qui devra prendre quoi en charge dès la signature du contrat.

Lors d’une vente en viager, deux options s’offrent au vendeur : le viager libre ou le viager occupé. Dans le premier cas, le crédirentier (le vendeur) quitte l’habitation ; dans le second cas, il continue de jouir de son bien jusqu’à la fin de sa vie et ne cède que la nue-propriété de celui-ci. Un choix qui aura son importance lorsqu’il s’agira de savoir qui, du crédirentier ou du débirentier (l’acheteur), devra s’acquitter des travaux et/ou de l’entretien du bien.

Les charges et travaux lors d’un viager libre

C’est le cas de figure le plus simple ! En effet, la vente d’un bien en viager libre s’assimile à une vente ordinaire. L’acheteur devient plein propriétaire, le vendeur quitte les lieux. Conséquence : toutes les charges et les travaux seront à la charge de l’acheteur.

Les charges et travaux lors d’un viager occupé

Vous l’aurez compris, c’est ici qu’il faut se poser les bonnes questions. Puisque le vendeur continue d’occuper la maison ou l’appartement, il serait logique qu’il participe, si pas aux gros travaux, du moins à certaines charges. Le problème, c’est qu’aucune loi n’a légiféré précisément en la matière ! La répartition des charges et travaux doit donc être discutée entre les parties au moment de la rédaction du contrat de vente en viager. Afin d’éviter tout litige ultérieur.

Si aucune loi ne dit ce qu’il y a lieu de faire, des règles de répartition peuvent être suivies. Règles qui s’inspirent des articles 605 et 606 du Code civil. Attention, ces règles sont différentes de celles d’un contrat entre un locataire et un propriétaire. Quelles sont-elles concrètement ?

> L’acheteur (nu-propriétaire) s’acquittera généralement des grosses réparations (toit, structure, murs…) et des réparations dites exceptionnelles, sauf si elles sont dues à un manque d’entretien de la part du vendeur.

> Le vendeur (usufruitier), lui, supportera les frais ordinaires et d’entretien et ce, tant qu’il jouira du bien. Il s’agit notamment des frais de chaudière, l’entretien du jardin, les peintures, le bon fonctionnement de la plomberie… et dans le cadre d’une copropriété, la mise en conformité de l’ascenseur.

Outre les travaux et l’entretien, d’autres frais incombent à l’acheteur et au vendeur lors d’une vente en viager. Pour en savoir plus, lisez notre article « Vente en viager, qui paie quels frais ? ».

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