Pourquoi faut-il éviter la vente en viager sans rente ?

Vendre son bien en viager sans percevoir de rentes est possible. Mais fortement déconseillé. Pour comprendre pourquoi, nous faisons le point sur ce type de vente viagère un peu particulière et sur ses inconvénients.

Lors d’une vente en viager, le vendeur perçoit dans la grande majorité des cas un bouquet et une rente mensuelle. Le bouquet est l’apport initial apporté par l’acheteur. Il s’élève généralement à 10% du produit de la vente mais peut être inférieur ou supérieur. Les rentes, elles, sont calculées, entre autres, sur base de tables de calculs, l’âge du vendeur (le crédirentier), la durée de paiement des rentes, le montant du bouquet, etc. Mais il est toutefois possible de vendre sans rente, ce qui est toutefois contraire à l’esprit même du viager…

Comment se passe une vente sans rente ?

Précisons d’emblée que la vente sans rente peut avoir lieu tant pour le viager occupé que le viager libre. Cela signifie, par exemple, qu’en cas de viager occupé, le vendeur pourra continuer à occuper son bien même s’il ne perçoit pas de rente. Il pourra même aussi en conserver l’usufruit, et donc le louer s’il le souhaite (ce qui pourrait remplacer la rente…).

Concrètement, lors de la signature de l’acte de vente, l’acheteur paiera au vendeur l’intégralité du prix, soit de la nue-propriété du bien immobilier, soit de la pleine propriété du bien immobilier. Bref, un peu comme si bouquet et rentes étaient versés immédiatement.

S’il est possible de vendre en viager sans rente, il est aussi possible de vendre sans bouquet ! Et si l’acheteur vous paie une rente, il pourra, s’il le souhaite à un moment donné et si c’est prévu dans l’acte de vente, se libérer de la rente !

Les inconvénients de la vente sans rente

Les inconvénients sont multiples, tant dans le chef du vendeur que de l’acheteur. C’est pourquoi ce type de transaction remporte peu de succès et est fortement déconseillée.

> L’acheteur doit apporter trop de capital en une seule fois.

> Si le vendeur décède rapidement, l’opération financière est mauvaise pour l’acheteur.

> Si le vendeur vit plus longtemps que l’espérance de vie calculée lors de la vente, le capital reçu sera inférieur au prix qu’il aurait pu obtenir en percevant une rente.

> Posséder un capital important du jour au lendemain expose le vendeur à plusieurs problèmes : risque de détournement par des tiers, de dépenses inutiles voire inconsidérées au risque de se retrouver un jour sans l’appoint bien venu qu’est la rente.

> Vendre sans rente peut engendrer une perte de pouvoir d’achat : les taux actuels sont bas et avec l’inflation, laisser son argent sur un carnet de dépôt fait perdre de l’argent… Dans certains pays du nord de l’Europe, les banques appliquent déjà des taux négatifs sur les comptes, un scénario bientôt envisageable en Belgique ?

> Les rentes sont indexées, ce n’est pas le cas du capital total reçu !

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