QUESTIONS LES PLUS FREQUENTES DES ACHETEURS EN VIAGER
1. Pourquoi acheter en viager ?
Acheter en viager est la solution choisie par de nombreux épargnants et/ou investisseurs.
Les atouts du viager pour l’acquéreur :
– Diversifier son patrimoine immobilier
– Acquérir plusieurs biens avec moins de liquidités
– Une rentabilité future garantie
– Faciliter les démarches d’achat
– Eviter de payer des intérêts bancaires
– La possibilité d’acheter un bien à moindre coût
– L’assurance d’acquérir un bien entretenu et sans gestion (viager occupé)
– Faire supporter une partie importante de l’achat par un locataire (viager libre)
2. Peut-on acheter un viager à une personne de la famille ?
Viagerbel déconseille le viager en famille car il existe un risque de requalification par l’administration fiscale.
Selon l’article 11 du Code des successions :
« Les biens meubles ou immeubles qui ont été vendus ou cédés à titre onéreux par le défunt sont considérés, pour la perception des droits de succession et de mutation par décès exigibles du chef de l’hérédité du défunt, comme faisant partie de sa succession et comme recueillis à titre de legs par l’acquéreur ou par le cessionnaire, si le défunt, aux termes de la convention, s’est réservé un usufruit ou a stipulé l’abandon à son profit soit de l’usufruit d’un autre bien, soit de tout autre droit viager, à moins qu’il ne soit établi que la vente ou la cession ne déguise pas une libéralité au profit de l’acquéreur ou du cessionnaire. »
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3. Est-il possible d’acheter un viager avec un emprunt hypothécaire ?
NON, car le bien acheté sera mis en hypothèque en faveur du vendeur. Ce bien ne pourra pas être mis en garantie pour une banque.
Pour pouvoir acheter, L’acquéreur doit être en possession du montant des frais et du bouquet ainsi que la 1ère rente. Après l’acte authentique, il devra donc financer le viager par ses propres moyens.
4. Qui est le Crédirentier ?
C’est le vendeur.
Celui qui bénéficie, qui reçoit une rente, c’est le créditeur.
5. Qui est le Débirentier ?
C’est l’acquéreur.
Personne qui assure le service d’une rente, c’est le débiteur.
6. Viager Occupé ?
C’est la vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit.
L’acquéreur achète « les murs » du bien sans la jouissance de celui-ci. Le senior « occupe » donc son bien sans devoir verser de loyer à l’acquéreur.
7. Viager Libre ?
C’est la vente en pleine propriété.
Le bien est « libre » de toute occupation. L’acquéreur décide d’occuper le bien personnellement ou de mettre le bien en location. Il peut également y faire tous les travaux qu’il souhaite.
8. Quels sont les éléments intervenant dans le calcul de la rente ?
- la valeur vénale du bien (valeur de vente en gré à gré)
- la rente porte-t-elle sur une ou deux têtes
- l’âge du/des bénéficiaire(s) de la rente
- l’état d’entretien du bien
- l’occupation ou la libération du bien
- le paiement d’un bouquet éventuel (capital de départ)
- les taux d’intérêts
9. Quand et comment la rente est-elle payée ?
La rente est versée à partir de l’acte authentique de vente, par ordre permanent sur un compte bancaire en Belgique.
10. La rente viagère est-elle indexée ?
Oui, la rente viagère est indexée annuellement suivant l’indice des prix à la consommation ou santé publié mensuellement par le gouvernement Belge.
Cette obligation à charge de l’acquéreur est prévue dans l’acte authentique et ce de manière automatique.
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11. La rente viagère est-elle déductible des impôts ?
Non, la rente viagère doit-être servie nette d’impôt à la personne âgée. L’acquéreur n’aura donc aucun intérêt sur le plan fiscal.
12. Qu’est-ce qu’un bouquet ?
Le bouquet est une somme d’argent que le vendeur reçoit lors de l’acte authentique de vente. La valeur du bouquet sera fonction du type de vente et de l’âge du bénéficiaire de la rente.
13. En tant qu’acquéreur en viager, quels sont mes frais ?
Les frais sont calculés sur la valeur pro fisco (valeur totale) de chaque bien.
Ils comprennent : Les honoraires notariaux, les droits d’enregistrement, les frais et droits d’inscriptions hypothécaires, les frais divers notariaux (sauf frais de délivrance à charge du vendeur), ainsi que la commission d’agence immobilière VIAGERBEL (nous acceptons les paiements en bitcoins) et la TVA.
14. Quand doit-on payer les frais ?
Ils sont payables en partie au compromis et en partie à l’acte authentique de vente.
15. Est-il possible de revendre un viager ?
Oui, pour autant que la revente respecte l’acte de vente initial. La personne qui aura acheté un viager pourra ainsi récupérer un bouquet et cédera ses droits et obligations au nouvel acquéreur. Les frais de cette opération seront à charge du nouvel acquéreur.
Ils sont payables en partie au compromis et en partie à l’acte authentique de vente.
16. Qui choisi l’acquéreur d’une vente viagère ?
Comme le rappelle l’institut professionel des agents immobiliers I.P.I. : « L’agent immobilier doit toujours attirer l’attention des amateurs qui leur remettent une offre que, sauf mandat, c’est le vendeur qui décide et non l’agent immobilier. Cela signifie que ce n’est pas nécessairement la première offre, la dernière ou la plus élevée qui l’emporte. Car d’autres considérations peuvent intervenir dans le choix du vendeur, … »
La vente en viager d’un bien immobilier est un contrat qui s’établit entre 2 personnes, il se fait « Intuitu personæ ». Il est donc primordial que le vendeur fasse son choix de manière objective par rapports à ses critères. (conditions de vente, solvabilité, délais, etc…)
15. QUI PAIE QUOI ?
| Viager occupé Vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit |
Viager libre Vente en pleine propriété |
|
|---|---|---|
| Frais de vente* | Acheteur* | Acheteur* |
| Précompte immobilier | Vendeur | Acheteur |
| Entretien** | Vendeur | Acheteur |
| Grosses réparations ** (toit, structure,…) | Acheteur** | Acheteur |
* Ils comprennent les honoraires du ou des notaires, les droits d’enregistrements, les inscriptions hypothécaires ainsi que la commission d’agence immobilière Viagerbel. SAUF frais de délivrance à charge du vendeur.
** Avec une intervention du vendeur selon les articles 3.153 et 3.154 du code civil.
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